La succession d’un bien en démembrement de propriété soulève beaucoup de questions. Qui doit payer les droits de succession au décès de l’usufruitier ? Comment sont-ils calculés ? Vous craignez de vous tromper dans les démarches et de payer trop d’impôts ?
Cet article vous donne une réponse claire. Vous trouverez ici le barème officiel, un exemple de calcul et les règles précises pour savoir qui paie les frais de succession au décès de l’usufruitier et comment anticiper les montants.
Le Barème Fiscal pour Calculer la Valeur de l’Usufruit et de la Nue-Propriété
Pour calculer les frais de succession, l’administration fiscale se base sur la valeur de ce que reçoit l’héritier : la nue-propriété. La valeur de cette nue-propriété dépend directement de l’âge de l’usufruitier au jour de son décès. Cette règle est fixée par l’article 669 du Code général des impôts.
Plus l’usufruitier est âgé, moins son droit d’utiliser le bien (l’usufruit) a de valeur, et donc plus la valeur de la nue-propriété est élevée. Voici le tableau officiel à utiliser.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit (%) | Valeur de la nue-propriété (%) |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Qui Paie les Droits de Succession : Le Rôle Clé du Nu-Propriétaire
La réponse est simple : ce sont les nus-propriétaires qui paient les droits de succession. Au moment de la succession qui a créé le démembrement (par exemple, au décès du premier parent), les héritiers (souvent les enfants) ont reçu la nue-propriété d’un patrimoine. Ils ont donc dû régler des impôts à ce moment-là.
Ces droits ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais uniquement sur la valeur de la nue-propriété qu’ils ont reçue, déterminée par le barème fiscal vu plus haut. L’usufruitier, lui, a le droit d’utiliser le bien et de percevoir les revenus (par exemple, les loyers d’un appartement), mais il n’est pas le propriétaire des murs.
Le cas particulier du conjoint survivant
Une exception majeure existe pour le conjoint survivant. Grâce à la loi TEPA de 2007, le conjoint survivant est totalement exonéré de droits de succession. Il peut recevoir l’usufruit de tout ou partie du patrimoine de son époux décédé sans avoir à payer le moindre impôt dessus.
- Conjoint marié : Exonération totale.
- Partenaire de PACS : Bénéficie de la même exonération totale.
Cette protection permet au survivant de conserver son cadre de vie (continuer à vivre dans la maison familiale, par exemple) sans être pénalisé fiscalement.
Exemple Concret : Calcul des Frais de Succession pour une Maison
Pour bien comprendre, prenons un exemple simple. Un père décède et laisse une maison estimée à 500 000 €. Sa veuve, âgée de 72 ans, reçoit l’usufruit de la maison, et leurs deux enfants reçoivent chacun la moitié de la nue-propriété.
Voici le calcul étape par étape :
- Déterminer la valeur de la nue-propriété : L’usufruitière a 72 ans. D’après le barème, la valeur de l’usufruit est de 30% et celle de la nue-propriété est de 70%.
- Calculer la valeur taxable : On applique ce pourcentage à la valeur du bien. 500 000 € x 70% = 350 000 €. C’est la valeur totale de la nue-propriété.
- Répartir entre les héritiers : Les deux enfants se partagent cette valeur. 350 000 € / 2 = 175 000 € pour chaque enfant.
- Appliquer l’abattement fiscal : Chaque enfant a droit à un abattement de 100 000 € sur sa part.
- Calculer la base imposable finale : On soustrait l’abattement de leur part. 175 000 € – 100 000 € = 75 000 €. Chaque enfant devra donc payer des droits de succession calculés sur une base de 75 000 €.
Abattements et Taux d’Imposition : Ce que Vous Allez Vraiment Payer
Le montant de l’abattement, c’est-à-dire la part de l’héritage sur laquelle vous ne payez pas d’impôts, dépend de votre lien de parenté avec la personne décédée. Après avoir calculé la valeur de la nue-propriété, il faut déduire l’abattement correspondant avant de calculer l’impôt.
Voici les principaux abattements applicables en 2025 :
- Enfant ou parent (ligne directe) : 100 000 €
- Frère ou sœur : 15 932 €
- Neveu ou nièce : 7 967 €
- Personne handicapée : Abattement supplémentaire de 159 325 €, cumulable avec les autres.
- Autre héritier (sans lien de parenté ou lointain) : 1 594 €
Une fois l’abattement déduit, la somme restante est soumise à un barème progressif d’imposition. Pour un enfant, ce taux varie de 5% à 45% selon le montant de la part taxable.
Que se Passe-t-il au Décès de l’Usufruitier ? L’Extinction de l’Usufruit
Le démembrement de propriété est temporaire. L’usufruit est un droit viager : il s’éteint automatiquement et immédiatement au décès de l’usufruitier. À ce moment précis, le nu-propriétaire récupère la part manquante de son droit de propriété.
Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire du bien. Il a désormais le droit d’utiliser le bien (l’habiter), d’en percevoir les revenus (le louer) et d’en disposer (le vendre).
Point crucial : Cette réunion de l’usufruit et de la nue-propriété se fait sans aucune fiscalité supplémentaire. Il n’y a pas de nouveaux droits de succession à payer au décès de l’usufruitier. L’impôt a déjà été payé sur la valeur de la nue-propriété lors de la première succession, et l’administration considère que le nu-propriétaire récupère simplement la pleine jouissance de son bien.
FAQ : Questions Fréquentes sur la Succession et l’Usufruit
Le sujet du démembrement de propriété est complexe. Voici les réponses aux questions les plus courantes.
Le partenaire de PACS bénéficie-t-il de la même exonération ?
Oui. Tout comme le conjoint marié, le partenaire lié par un PACS est totalement exonéré de droits de succession. S’il reçoit l’usufruit du patrimoine de son partenaire décédé (via un testament), il n’aura aucun impôt à payer sur cette transmission.
Peut-on vendre un bien démembré ?
Oui, il est possible de vendre un bien en usufruit et nue-propriété, mais à une condition : l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent être d’accord. L’un ne peut pas forcer l’autre à vendre. Si la vente a lieu, le prix est réparti entre eux en fonction de la valeur de leurs droits respectifs. On utilise alors le même barème fiscal, mais en se basant sur l’âge de l’usufruitier au moment de la vente.
Que se passe-t-il si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier ?
C’est un cas moins fréquent mais qui arrive. Si le nu-propriétaire décède, son droit de nue-propriété ne disparaît pas. Il fait partie de son propre patrimoine et est donc transmis à ses propres héritiers lors de sa succession. L’usufruitier, lui, conserve son droit d’utiliser le bien jusqu’à son propre décès. La taxe foncière reste à sa charge, sauf convention contraire.
